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Das sollten Sie beim Kauf eines Hauses unbedingt beachten!

Der erste Kauf eines Hauses – damit das Eigenheim kein Traum bleibt!

Gute Planung schützt vor Überraschungen  

Die diversen Finanz- und Währungskrisen bescheren dem  Immobilienmarkt einen noch nie dagewesenen Boom. Die  anhaltende Niedrigzinsphase befeuert diesen Trend noch zusätzlich mit günstigen Immobilienkrediten. Wer kann und will,  erfüllt sich jetzt den Traum vom Eigenheim.  Als Immobilienkäufer müssen Sie sich mit vielen Problemen  auseinandersetzen. Nur durch zweckmäßige Vorsorge lassen  sich böse Überraschungen vermeiden. Wir möchten Ihre Risiken beleuchten und Lösungsmöglichkeiten vorstellen. Nehmen  Sie sich etwas Zeit und überdenken Sie Ihre Risikosituation.

Der Irrglaube von der Altersvorsorge  

Die landläufige, scherzhafte Bezeichnung des eigenen Hauses als große Sparbüchse, ist nicht so ganz aus der Luft  gegriffen. Ein eigenes Haus bietet Sicherheit – als Altersvorsorge im klassischen Sinne kann man es aber nicht bezeichnen. Durch den Bezug der eigenen Immobilie spart man natürlich zunächst einmal Miete. Man darf hierbei allerdings  nicht vergessen, dass ein eigenes Haus auch instand gehalten  werden muss. Speziell dann, wenn es schon einige Jahre steht  und Sie womöglich bereits im Rentenalter sind. Ein neues  Dach, verbesserte Wärmdämmung oder neue Rohrleitungen  wachsen sich schnell zu  größeren Investitionen aus. Wohl  dem, der dafür frühzeitig Vorsorge getroffen hat.  Daher ist auch tunlichst davon abzuraten, bestehende  Altersvorsorgeverträge aufzukündigen, um deren Guthaben in  die Finanzierung mit einfließen zu lassen. Alles erfüllt seinen  bestimmten Zweck: das Haus bietet Ihnen Wohnraum, ein   Altersvorsorgevertrag füllt Ihre Rentenlücke im Alter auf. Das  sind grundverschiedene Dinge, die man keinesfalls vermischen  sollte.

Wer soll das bezahlen?

Ein Immobilienkauf ist nur in seltenen Ausnahmefällen allein mit   Erspartem zu bewältigen. Im Regelfall nimmt der Käufer zur  Verwirklichung seines Traums eine nicht unerhebliche Summe  als Darlehen auf. Zumeist konsultiert er hierzu seine Hausbank.  Andere interessante Möglichkeiten der Finanzierung werden oft  außer Acht gelassen. Bestehen bereits Altersvorsorgeverträge mit einem Guthaben, bieten die meisten Versicherer zumindest in dieser Höhe günstiges Baugeld an. Teilweise wird hier auch – entsprechende Bonität des Kunden vorausgesetzt – ein Vielfaches  des Vertragsguthabens zu vergünstigten Zinskonditionen  angeboten. Dies im Einzelfall abzuklären ist immer sinnvoll.  Auch vorhandene Bausparverträge und die Möglichkeiten von  KfW-Darlehen sollten mit eingebunden werden. Zur Realisierung eines Kaufvorhabens ist auch die Einbindung  der staatlichen Riesterförderung möglich. Wohnriester erfreut  sich großer Beliebtheit im Volk. Auf den ersten Blick wirkt dies  wie „der Staat beteiligt sich am Hauskauf“. In der tatsächlichen  Umsetzung bedeutet dies allerdings, dass neben den regulären  Darlehensraten auch noch zusätzlich Steuern gezahlt werden  müssen. Wird eine Immobilie keine zehn Jahre gehalten,  entfällt der Förderanspruch wieder, sofern die Fördersumme  nicht wieder in eine neue Immobilie investiert wird. So schön  Wohnriester auf den ersten Blick wirken mag, sollte man im  Einzelfall sehr genau prüfen, ob dieser Weg tatsächlich der  richtige ist.  Aufgrund der hohen Ratenbelastung läuft kaum eine Zins- Festschreibung einer Finanzierung ohne Restschuld aus. Eine  gute Finanzierung besteht normalerweise aus zwei Tranchen.  So empfiehlt es sich, zur Sicherung des niedrigen Zinssatzes  für die zweite Finanzierungsphase, parallel zur Tilgung des  ersten Darlehens einen Bausparvertrag zu besparen. Hierbei  sollte die Darlehenssumme ausreichend hoch ausfallen, um  eine echte Anschlussfinanzierung zu sichern. Im Regelfall stellt  dieses Vorgehen die für einen Kunden preiswerteste Lösung  dar. Vermögenswirksame Leistungen und Wohnungsbauprämie  können mit in den Bausparvertrag fließen – indirekt beteiligen  sich Arbeitgeber und Staat dann an Ihrer Finanzierung.

Und wenn etwas passiert?

Die meisten Immobilienkäufer befinden sich in familiär ge- festigten Verhältnissen mit Partner und oft auch mit Kindern.  Daher stellt die Schuldenlast, die der Hauskauf mit sich bringt,  immer auch eine Gefahr für die ganze Familie dar. Fällt etwa  der Hauptversorger weg und Finanzierungsraten können nicht  mehr gezahlt werden, droht die Zwangsversteigerung. Ob der  Erlös hieraus dann überhaupt ausreicht, um die offenen Schul- den begleichen zu können, ist dabei noch eine ganz andere  Frage. Wer verantwortlich handeln will, sichert sich und seine  Familie gegen alle kalkulierbaren Risiken ab. Eine Risikolebensversicherung zahlt im Todesfall der versicherten Person eine vereinbarte Versicherungssumme an die  Hinterbliebenen aus. Speziell für die Absicherung von Finanzierungen gibt es Tarife, die sich in der Höhe der Absicherung an das Restdarlehen anpassen. Ein solcher Tarif muss aber natürlich nicht die optimale Lösung darstellen. Viele Tarife  bieten bereits auch Nachversicherungsgarantien für den Fall des Immobilienerwerbs an. So könnte evtl. ein bereits  vorhandener Todesfallschutz auch ohne erneute Gesundheitsprüfung an den neuen Bedarf angepasst werden. Ein weiterer und ganz wesentlicher Punkt, der beachtet werden  muss, ist die Absicherung der Arbeitskraft. Erkranken Sie  und können daher nicht mehr wie bisher arbeiten, fällt Ihr  monatliches Einkommen normalerweise deutlich niedriger aus.  Reicht es dann noch, um Ihrer Ratenverpflichtung nachzukommen? Auch hier bieten viele Anbieter gute Nachversicherungsgarantien ohne erneute Gesundheitsprüfung an. Überprüfen  Sie ggf., ob Ihre bestehende Berufsunfähigkeitsrente für Ihre  neue Situation noch ausreicht. Fehlt Ihnen dieser wichtige  Schutz bislang, sollten Sie diese wesentliche Versorgungslücke  umgehend schließen. Wer es als persönliches Risiko ansieht, kann auch für den  Fall der Arbeitslosigkeit vorsorgen. Ein Ratenschutzbrief kommt in der Regel für die Dauer von zwölf Monaten für die  Darlehensraten auf. Oft kann die Leistung eines solchen Tarifs gegen einen Mehrbeitrag auch um Zeiten einer längeren  Arbeitsunfähigkeit erweitert werden.

Und auch das sollten Sie alles beachten!

Sobald Sie das neue Eigenheim beziehen, sind neben der  Adresse nur noch ein paar kleinere Änderungen an ggf. bestehenden Verträgen vorzunehmen. Bereits vorher gilt es aber  einiges zu beachten, was wir Ihnen hier gerne zeigen möchten.

Gebäudeversicherung

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass das Gebäude, das  Sie kauften, bereits über eine Gebäudeversicherung verfügt.  Diese Versicherung bleibt quasi beim Haus und geht auf Sie  als neuen Versicherungsnehmer über, damit keine versicherungsfreie Zeit entsteht. Würde das Haus in der Übergangszeit  z. B. abbrennen, gäbe es sonst keine Erstattung und Sie wären  der Angeschmierte. Von daher ist das eine grundsätzlich sehr  gute Regelung. Allerdings wissen Sie natürlich nicht, welchen Versicherungsschutz Sie hier übernehmen. Hier konnten  wir diese regelmäßige Beobachtung machen: Je älter das Haus, desto älter die Gebäudeversicherung, desto schlechter  und lückenhafter der Versicherungsschutz. Oft ist nur das Feuerrisiko abgesichert. Oft enthält dies noch keine Überspannungsschäden. Das mag 1970, bei Abschluss des Vertrags, noch keine große Rolle gespielt haben, als man u. a. sein  Heizöl täglich per Kanne aus dem Keller holte – mit Blick auf die Vielzahl elektrischer Installationen, die über die Jahre  zum Standard eines Wohnhauses geworden sind, kann man  inzwischen kaum noch auf den Einschluss der Überspannungsschäden verzichten. Und das soll nur beispielhaft dafür stehen,  was sich im „Wohnleben“ über die Jahrzehnte änderte und von  der Versicherungsbranche auch in Versicherungsbedingungen  aufgefangen wurde. Alte Versicherungsbedingungen sind vor  allem eines: alt. Oft zu alt, um Sie im Schadensfall noch glück- lich machen zu können. Der Gesetzgeber hat an Probleme dieser Art gedacht und Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht eingeräumt, von dem Sie innerhalb eines Monats nach  Grundbuchumschreibung (nicht der Grundbuchauflassung)  Gebrauch machen können. Sie können den Vertrag entweder  fristlos oder zum Ende des Versicherungsjahres kündigen.

Ganz wichtig: Versicherungssumme prüfen!

Normalerweise weist die übernommene Versicherung eine Versicherungssumme in Reichsmark aus („1914er-Wert“).  Diese dient als einheitliche Berechnungsbasis für Gebäude aller Art und Größe und aller Baujahre. Zwar akzeptieren  viele Versicherer den 1914er-Wert eines (ehemaligen Feuermonopol-)Vorversicherers – ob der Ihnen vorliegende Wert  richtig ermittelt wurde und auch wirklich jede bauliche Veränderung beinhaltet, den das Haus über die Jahre erfuhr,   können Sie normalerweise nicht wissen. Oft wissen dies auch die Vorbesitzer nicht. Wir empfehlen daher dringendst,  unnötige Risiken einer zu niedrigen Versicherungssumme zu vermeiden und das Haus neu einzuwerten. Nur so stehen  Sie wirklich auf der sicheren Seite, wenn es zu einem größeren Schaden kommt. Gerne übernehmen wir das für Sie!

Umfassender Versicherungsschutz ist nötig!

Neben Feuer sollten Sie mindestens auch die Gefahren Leitungswasser und Sturm mit absichern. Ein Leitungswasserschaden kann mit allen Nebenarbeiten, Leckortungs- und Trocknungs- kosten schnell auch fünfstellig werden. Mit zunehmendem Alter des Hauses steigt auch die Wahrscheinlichkeit, dass  Lötstellen oder Rohrmaterial „aufgeben“ und es zum Schaden kommt. Über die Häufung von Stürmen in den letzten  Jahren und den Schäden, die sie inzwischen regelmäßig anrichten, müssen wir sicher nicht mehr viel sagen. Es vergeht gefühlt kein Jahr, in denen die Medien nicht darüber berichten müssen. Auch Elementarschäden werden zunehmend  als Problem unserer Zeit erkannt. Wer erinnert sich nicht an die 2006 durch Schneelast eingestürzte Eissporthalle in  Bad Reichenhall? Es ist kein Zufall, dass immer mehr Bundesländer für den Einschluss dieses sinnvollen Versicherungsschutzes in den Gebäudeversicherungsvertrag Partei ergreifen. Allen voran der Freistaat Bayern und das Land Baden- Württemberg. Beide Bundesländer wollen ihre Hilfsleistungen nach Elementarschäden künftig daran festmachen, ob ein Geschädigter in der Lage gewesen wäre, sich selbst gegen den erlittenen Schaden abzusichern. Eine Elementardeckung umfasst die Gefahren Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdfall, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Die Deckung ist damit sehr umfangreich. Die Kapriolen von Mutter Natur sollten Sie also zumindest finanziell nicht schrecken müssen.

Hausratversicherung

Normalerweise haben Sie für eine Übergangszeit von einem  Monat – im Rahmen der bisherigen Versicherungssumme –  Schutz an Ihrem bisherigen und neuen Wohnort. Es empfiehlt  sich, zur Aufrechterhaltung des Unterversicherungsverzichts,  die Größe der zu versichernden Wohnfläche und damit auch  die Versicherungssumme, an die neuen Gegebenheiten hin  anzupassen.

Privathaftpflichtversicherung

Ihre selbst bewohnte Immobilie ist automatisch bereits in Ihrer Privathaftpflicht mitversichert. Hier bedarf es keiner  speziellen Änderungen. Sollten Sie nun auch Vermieter sein,  müsste geprüft werden, ob evtl. eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung nötig geworden ist. Heizen Sie mit Öl,  sollte eine separate Gewässerschadenhaftpflichtversicherung  abgeschlossen werden. Oft ist dieses Risiko zumindest bis zu  einem gewissen Fassungsvolumen der Tanks aber auch bereits  in der Privathaftpflichtversicherung mitversichert.

Rechtsschutzversicherung

Sofern Sie eine Rechtschutzversicherung besitzen, ist eventuell  zu prüfen, ob eine Erweiterung um die Punkte „Haus- und  Grundbesitzer“ sinnvoll erscheint. Ein entsprechender Rechtsschutz würde z. B. für die Rechtskosten von Nachbarschaftsstreitigkeiten aufkommen, ebenso auch für Ordnungswidrigkeiten oder Steuersachen vor Gericht. Hinweis: Streitigkeiten aus dem Immobilienkauf sind evtl. nicht allumfassend versicherbar! Speziell, wenn Sie ein Haus nicht ausschließlich  selbst nutzen oder angebaut bzw. anderweitig neue, noch nicht vorhanden gewesene, Elemente (z. B. ein Wintergarten wo noch keiner war) ins Gebäude eingebracht werden, besteht in aller Regel kein Versicherungsschutz.

Umbauen oder gleich einziehen?

Sind vor dem Bezug des Hauses noch Umbaumaßnahmen geplant, müssen evtl. noch Punkte bedacht werden, die auch bei einem Neubau auftreten. Auf jeder Baustelle lauern Gefahren, (z. B. Sturzgefahr, ungesichertes Baumaterial, etc.). Als  Bauherr tragen Sie die Verantwortung, wenn durch eine dieser  Gefahren Dritte zu Schaden kommen. Dies gilt grundsätzlich  auch dann, wenn Sie eine Firma mit der Bauausführung beauftragt haben. Kommt es zum Schadensfall, können Sie nach  dem BGB in unbegrenzter Höhe haftbar gemacht werden.  Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung kommt für berechtigte Haftpflichtansprüche auf, die Geschädigte an Sie stellen.  Sind Ansprüche rechtlich unbegründet, wehrt die Versicherung  diese auch ab – zur Not vor Gericht. Hierfür anfallende Kosten  werden ebenfalls übernommen. Viele Tarife der Privathaftpflichtversicherung bieten bereits eine Deckung für Bauvorhaben. Hier ist die maximal versicherte Bausumme zu beachten. Genügt die hier vorgesehene Summe für Ihre Baustelle nicht, benötigen Sie gesonderten Schutz. Dies kann auch für Eigenleistungen der Fall sein.

Schutz für helfende Hände auf der Baustelle

Rund eine Million meldepflichtige Arbeitsunfälle weist die Statistik der Berufsgenossenschaft aus – pro Jahr! Auf dem  Bau trifft es statistisch jeden sechsten Mitarbeiter. Grund sind eine Vielzahl von Gefahrenherden. Besonders hoch ist das Risiko für ungelernte Freunde und Verwandte, die als Bauhelfer einspringen und den Freundschaftsdienst mit großem  Enthusiasmus leisten. Gerade, wenn es die helfende Hand von Freunden oder Nachbarn ist, die in die Kreissäge gerät,  ist es gut, wenn man für eine Bauhelfer-Unfallversicherung gesorgt hat. So wird für einen gewissen finanziellen Aus gleich gesorgt, wenn die Hilfsbereitschaft zu einer dauerhaften Invalidität führt. Auch dann, wenn Ihnen kein Verschulden vorgeworfen werden kann, ist es doch ein beruhigendes Gefühl, dass Sie einen Helfer in seiner Not nicht alleine stehen lassen, oder? Viel zu schnell ist ein Unfall passiert – vor allem dann, wenn eine Baustelle ungewohntes Terrain für einen Helfer darstellt.  Es sei an dieser Stelle noch angemerkt, dass eine grundsätzliche Meldepflicht von Bauhelfern bei der Berufsgenossenschaft besteht. Seitens des Gesetzgebers wurde das Gefahrenpotential einer Baustelle also bereits erkannt. Da eine  private Unfallversicherung bereits ab dem ersten Prozentpunkt der unfallbedingten Invalidität leistet, wird eine Lösung  auf diesem Weg meist sinnvoller sein.

Insolvenz und Pfusch am Bau

18 Prozent aller privaten Bauvorhaben sind von einer Insolvenz  von Bauträgern, Generalunternehmern oder Handwerkern  betroffen. Zudem verschlingen Mängelbeseitigungen im  Durchschnitt zwischen drei und zehn Prozent der eigentlichen  Bausumme. Jeder fünfte Betroffene kann seine Mängelansprüche nicht mehr durchsetzen, weil sein Auftragnehmer Insolvenz  angemeldet hat. Gegen das Schreckgespenst der Insolvenz  konnten sich Bauherren lange nicht absichern – ein Zustand,  der sich glücklicherweise geändert hat. Die Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherung kann Ihnen viel Ärger während und nach der aktiven Bauphase ersparen. Sie übernimmt Ihr finanzielles Risiko bei einer  Insolvenz des Bauunternehmens ebenso, wie den finanziellen Aufwand für die Behebung von Baumängeln, der sonst in dieser Situation an Ihnen hängen bliebe. Bis zu fünf Jahre nach Baufertigstellung besteht dieser sinnvolle Schutz für Sie Neben der rein finanziellen Komponente wird Ihnen hier auch  viel Service geboten: Bereits im Planungsstadium stehen  Experten zur Überprüfung bereit, die Planungsunterlagen auf  Fehler prüfen. In der Bauphase begleiten Spezialisten von  TÜV, DEKRA oder GTÜ die einzelnen Bauabschnitte, so dass  Baumängel schnell bemerkt werden, bevor sie sich zu einem  echten Problem auswachsen. Dieser innovative Versicherungsschutz ist bereits für einen  kleinen Bruchteil der Bausumme erhältlich – die Investition  zahlt sich in jedem Fall für Sie aus!

Was Sie sonst noch wissen sollten

Fotovoltaikanlage

Haben Sie die Gelegenheit genutzt und auch eine Fotovoltaikanlage installieren lassen, ergibt sich daraus eine neue  zusätzliche Haftungssituation: Sie sind nun Gewerbetreiben- der (zumindest, wenn Sie den Strom einspeisen und verkaufen).  Hier ist neben dem Betreiberrisiko auch das Einspeiserisiko zu  beachten. Gerade letzteres wird nur von wenigen Privathaftpflichttarifen mit übernommen. Evtl. wird hier ein separater  Haftpflichtvertrag nötig, was auch von der Größe Ihrer Anlage  abhängig sein kann. Die Anlage selbst ist grundsätzlich im Rahmen der gewählten Gefahren über Ihre Gebäudeversicherung  mit versicherbar. Eine deutlich umfangreichere Absicherung  bietet eine gesonderte Fotovoltaikversicherung. Über eine  solche kann auch der Ertragsausfall nach einem Schaden mit  abgesichert werden.

Haus- und Wohnungsschutzbrief

Hier handelt es sich um eine Art „Pannendienst fürs Haus“. Er kommt für häusliche Notfälle auf. Das kann z. B. ein verstopftes Abflussrohr sein, eine defekte Heizung oder der verlorene Haustürschlüssel. Hilfe wird hier über eine Servicehotline des Versicherers organisiert. Die anfallenden Kosten werden in überschaubaren Grenzen übernommen.

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